房屋租赁（lìn）合同履行中产（chǎn）生纠纷，承租人拒交（jiāo）租（zū）金（jīn）并（bìng）拒绝（jué）返还（hái）房（fáng）屋，出租人未经（jīng）通知承租人解除合同而（ér）于2020年（nián）6月直接起诉要求解除租赁合同、支付租金等（děng），合（hé）同解除（chú）时间该如何确（què）定？
北京一中院近期首次（cì）适用《中华人民共和（hé）国民法典》和（hé）《最高人民法院关于适用<中华人民共和（hé）国民法典>时间效力的若干（gàn）规定》中关于合同解除时间的相关规（guī）定，依法（fǎ）审（shěn）理（lǐ）一起（qǐ）房屋租赁合同（tóng）二审案件，明晰（xī）了合同解除时间确立（lì）的（de）规则。
案情简介：
东（dōng）山公（gōng）司因自身业（yè）务发展需（xū）要，承租了银石公司位于郊区的一套水（shuǐ）库房屋。双方在《租赁合同》中明确约定（dìng）：租（zū）赁期限（xiàn）自2009年6月1日至2029年5月31日，租（zū）金前五年为每年60万元，每五年（nián）增加10万（wàn）元（yuán），最后（hòu）五年为90万元。此外，双方还约定了（le）违（wéi）约责任，即承（chéng）租方逾期60天仍未交纳（nà）当年租赁（lìn）费及违约金的，出租方有权追究承租（zū）方（fāng）违约（yuē）造成的各项（xiàng）经济损失。
合同签订后，银（yín）石公司依约（yuē）交付（fù）了水库房屋，东山（shān）公司按照约定支付房屋（wū）租金。然而自2013年开始，东山公司因为自身业务经营等原因开（kāi）始拖（tuō）欠（qiàn）租（zū）金，直到2017年6月才补（bǔ）交了（le）部分租金（jīn）。根据银行流水（shuǐ）显示，东山（shān）公司欠（qiàn）付（fù）租金达到280万元。
银石公司将东山（shān）公（gōng）司诉至法院，主张（zhāng）东山公司长期拖欠租金，已经（jīng）违反《租赁合同》的约（yuē）定，银石公（gōng）司有权解除合（hé）同，并要（yào）求东（dōng）山公司支付租（zū）金、违（wéi）约金和（hé）占有使用费，同时将涉诉场地房屋腾退返（fǎn）还给（gěi）原告。
东山公司则辩称（chēng），根据《租赁合同》中约定（dìng），若东山公司逾期60天仍未交（jiāo）纳当（dāng）年租赁（lìn）费及违（wéi）约金，本（běn）合（hé）同立即（jí）终止。东山（shān）公司逾期未交付（fù）租金达60天，按照合同（tóng）相关（guān）约定，本租赁合（hé）同（tóng）已经终止，因此（cǐ）双方权利义务（wù）关系已（yǐ）经（jīng）消灭。另外（wài），东（dōng）山公司此前已（yǐ）交纳了100万元（yuán）保（bǎo）证金，应当折抵相关（guān）费用。
法（fǎ）院认为：
一审法院认为，东山公司欠（qiàn）付租（zū）金已构成违（wéi）约，银（yín）石（shí）公司（sī）有（yǒu）权解除《租赁合同》，东山公司（sī）亦（yì）应当向银石公司（sī）支付欠付租金（jīn）。一审法院判决解除银（yín）石（shí）公（gōng）司（sī）和东山公司签订（dìng）的《租（zū）赁合同》，东山公（gōng）司（sī）向银石公司（sī）支付租金280万元，并另行支付占有使（shǐ）用费（fèi）。东山（shān）公司向银石公司支付违约（yuē）金4万元。
东（dōng）山公司（sī）不服一审判决（jué），向北京一中院提出上诉。北京（jīng）一中院二（èr）审审理后认（rèn）为，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。根据《民法典》的规（guī）定，当事（shì）人一方未（wèi）通知对方，直接以提（tí）起诉（sù）讼的方式依法主张解除合同（tóng），人民法（fǎ）院（yuàn）确认该主张的，合同自起（qǐ）诉状副本（běn）送（sòng）达对方时解除。东（dōng）山公（gōng）司（sī）违反《租（zū）赁合同（tóng）》的约定，长期拖欠租金，银石公司（sī）在未通知（zhī）东山公司解除合同的情况下，直接起诉要求解除其与东（dōng）山（shān）公司（sī）之间的《租赁（lìn）合同》，东（dōng）山公司于2020年7月15日收到（dào）起诉状副本，《租赁（lìn）合同》应于2020年7月15日解除。一审法（fǎ）院未明确合（hé）同（tóng）解除的时间（jiān）有误，北京一中院予以纠正（zhèng）。此外（wài），关于东山（shān）公司所述（shù）的100万元（yuán）保证金已实际用于（yú）折抵（dǐ）前期欠付（fù）的租金，其应当支付尚未支付（fù）的租金（jīn）。同时（shí），因北京市新冠肺炎的发生对（duì）经营活动造成了影响，对（duì）北京市采取一级、二级疫情防控（kòng）措施期间的租金予以（yǐ）酌情降低，故二审法院最终改判东山公司向（xiàng）银石公司支付租金276万元，对支（zhī）付占（zhàn）有使用费和（hé）违约（yuē）金的（de）判项予以维持。
法律实（shí）务（wù）：
1、民法典已经颁（bān）布并施行，租（zū）赁合（hé）同解（jiě）除（chú）的法律后果（guǒ）为何不能（néng）依据民法典（diǎn）进行裁判?
《最高人民法院关于适（shì）用<中华人（rén）民（mín）共和国民法典>时间效力的（de）若干规定》第一（yī）条第二（èr）款（kuǎn）规（guī）定，民法典施行（háng）前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释（shì）的（de）规定，但（dàn）是（shì）法（fǎ）律、司法解释另（lìng）有规定（dìng）的除外。
本案《租赁合同》中的相（xiàng）关争议发生在（zài）民法（fǎ）典（diǎn）实施前，属（shǔ）于民法典实施前的法律事实引起的民（mín）事（shì）纠纷（fēn），故（gù）本案租（zū）赁合同解除后的法律后果，仍应当依照《合同法》等民法典实施前的法律规定进行裁（cái）判。

2、合同解除发（fā）生在民法典（diǎn）施行前，合同解除时（shí）间为（wéi）何能依照（zhào）民（mín）法（fǎ）典的条文进行确定?

民法典第五百六十五条第二（èr）款规定：当事人一方未通知对方，直接以提（tí）起诉讼或者申请仲裁的（de）方式依（yī）法主张解除（chú）合同（tóng），人民法院或者仲裁（cái）机构（gòu）确认（rèn）该主张的，合同（tóng）自起诉（sù）状（zhuàng）副本或仲（zhòng）裁申请书副本（běn）送达（dá）对方时解除。
《最高人民（mín）法院关于（yú）适用<中华人（rén）民共和国（guó）民法典>时（shí）间效力的若干规定》第十条规（guī）定：民法典实施前，当事人一方（fāng）未通知对方而（ér）直接以提起诉（sù）讼方式依法（fǎ）主张解（jiě）除（chú）合同的，适用民（mín）法典（diǎn）第五百六十五条第（dì）二款的（de）规定。
本案中，银石（shí）公司在未通知对（duì）方（fāng）的情况下直（zhí）接（jiē）起诉要（yào）求解除（chú）《租赁合同（tóng）》，起诉行为虽然发生在民法（fǎ）典实施前，但由于民法典对该问题进（jìn）行了专门规定（dìng），故（gù）应当按照民法典的规定进行处理。
3、签订合同后，一（yī）方违（wéi）约，守约方应当如何行使合同中约定（dìng）的解除权?
民法（fǎ）典第五（wǔ）百六（liù）十五条规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知（zhī）对（duì）方。合同自通知（zhī）到达对方时解除。
由（yóu）此（cǐ），如果一方违约，守约（yuē）方可（kě）以采取向违约方发出（chū）合同解除通（tōng）知书的形式来行使合同解除（chú）权（quán），合（hé）同自解除通知书（shū）到达对方时解除。同时，守约方也可以（yǐ）依据上（shàng）文民法典（diǎn）第五百（bǎi）六十五条第（dì）二款的规定，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同（tóng），此时，合同的（de）解（jiě）除（chú）时间为起诉状副本（běn）或仲裁申请书副本送达对方时。